Wer sich in Zeiten steigender Mieten und sinkender Zinsen eine eigene Immobilie anschaffen möchte, denkt daran, ein neues Haus oder eine neue Eigentumswohnung zu kaufen, die erst noch errichtet werden muss. Für den Privatverbraucher geht es dabei um sehr viel Geld, sodass er ein enormes finanzielles Risiko eingeht.

Der Gesetzgeber hat daher mit einem neuen Gesetz versucht, auf diesem Rechtsgebiet mehr Schutz für Verbraucher zu schaffen, um diese Risiken zu verringern. Welche Folgen hat das für den Privatmann?

Da ab dem 01.01.2018 diese neuen Regelungen in Kraft treten sollen, ist zu überlegen, einen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen erst im neuen Jahr abzuschließen, insbesondere wenn das Jahr ohnehin schon weit fortgeschritten ist.

Das Gesetz sieht Spezialregelungen für solche Bauverträge vor.

Eine regelmäßige Ursache für Streitigkeiten zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen sind Fragen der nachträglichen Änderungen des ursprünglichen Bauplans. Es ist nicht ungewöhnlich, dass während des Baus Veränderungen nötig werden, zum Beispiel weil nachträglich auffällt, dass einzelne Räume anders geschnitten sein müssen oder weil der Bauherr andere Fenster will. Bisher müssen sich die Vertragsparteien in einem solchen Fall gemeinsam auf die geänderte Ausführung und natürlich auch den Preis hierfür einigen.

Die neuen Regelungen sehen aber vor, dass der Auftraggeber den Handwerker schriftlich anweisen kann, bestimmte Änderungen vorzunehmen (wobei dies natürlich für den Bauunternehmer zumutbar sein muss). Der Gesetzgeber hat dabei auch daran gedacht, dass eine solche Regelung für den Bauherren dann nichts bringt, wenn der Handwerker sich weigert, der Anordnung nachzukommen, und der Bauherr nun erst einen monatelangen Prozess vor Gericht führen müsste: Nach den neuen Regelungen kann der Auftraggeber eine einstweilige Verfügung beantragen, bei der das Gericht in einem schriftlichen Schnellverfahren eine Entscheidung trifft. Außerdem versucht das neue Gesetz auch die Problematik zu entschärfen, dass solche ungeplanten Änderungen zu nicht vorhergesehenen Mehrkosten führen. Dies soll dadurch geschehen, dass bestimmte objektive Kriterien geschaffen wurden, anhand derer die Kosten bestimmbarer gemacht werden sollen. Dies schützt den Auftraggeber.

Das neue Gesetz bietet aber auch auf anderem Gebiet Vorteile für Handwerker: Für diese können erhebliche Kosten dadurch entstehen, dass sie aufgrund eines Mangels der ihnen gelieferten Ware bei einem Auftraggeber eingebaute Sachen wieder ausbauen bzw. austauschen müssen. Während der Handwerker dem Auftraggeber die Kosten für diese Aus- und Umbauarbeiten nicht berechnen darf, muss der Lieferant, bei dem der Handwerker die mangelhafte Sache gekauft hat, seinerseits diese Kosten bisher nur dann tragen, wenn er an dem Fehler schuld ist. Das ändert sich jetzt, denn nach dem neuen Gesetz muss der Lieferant der Sache in jedem Fall die Aus- und Umbaukosten tragen.

Außerdem kann ein Handwerker seinen Auftraggeber zwingen, die Sache abzunehmen, etwa wenn dieser sich unter Hinweis auf angebliche Mängel der Abnahme verweigert. Bisher besteht das Problem, dass der Handwerker dann seine Rechnung nicht einklagen kann, weil der Lohn erst gezahlt werden muss, wenn die Beteiligten eine Abnahme vorgenommen haben. Nach der neuen Regelung kann der Handwerker dem Auftraggeber eine Frist zur Erklärung setzen, innerhalb derer der Auftraggeber dann wesentliche Mängel monieren muss. Geschieht das nicht, gilt das Werk als abgenommen und der Auftraggeber muss die Rechnung bezahlen.

Bauunternehmer müssen auch beachten, dass sie künftig ihren Lohn erst verlangen können, wenn sie außerdem eine prüffähige Schlussrechnung erstellt haben. So eine Verpflichtung gab es auch schon früher, allerdings nur bei solchen Verträgen, bei denen die sogenannte Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) gelten sollte. Jetzt gibt es diese Regelung generell bei Bauverträgen, die mit einem Verbraucher als Auftraggeber abgeschlossen werden, also Personen, die privat gebaut haben.

Solche Verbraucher haben im Übrigen künftig auch ein Widerrufsrecht bei Verträgen über die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder bei erheblichen Umbaumaßnahmen, das heißt der Kunde hat das Recht, nach der Unterschrift unter den Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen wieder zurück zu treten, wenn er hierüber ordnungsgemäß belehrt wurde. Wird er nicht belehrt, kann er sich hierfür sogar länger Zeit lassen.

Im Gesetz verankert ist künftig zudem, dass der Bauunternehmer dem Verbraucher eine detaillierte Baubeschreibung übergeben muss. Das ist zwar eigentlich eine Selbstverständlichkeit; neu ist aber, dass sie auch bestimmte verbindliche Regelungen treffen muss, so beispielsweise zur Bauzeit des Hauses, an die sich der Bauunternehmer dann zu halten hat.

Diese Reform wird also einige Veränderungen im Bereich von Hausbauverträgen, aber auch bei Werkverträgen generell bringen. Es kann sich daher lohnen, die Unterschrift unter den Bauvertrag erst im neuen Jahr zu leisten, weil sich einige Verbesserungen für den privaten Bauherren erwarten lassen.