Die Kaution im Mietverhältnis

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23.05.2026

In aller Regel verlangen Vermieter von ihren Mietern zu Beginn eines Mietverhältnisses eine Kaution. Diese Kaution soll eventuelle Schäden, aber auch Mietschulden sowie offene Nebenkostenzahlungen abdecken. Auch wenn eine Mieter die Vereinbarung, eine Kaution zu zahlen, unterschreibt, kann es sein, dass er sie nicht zahlen muss, wenn Vermieter die rechtlichen Voraussetzungen nicht beachtet haben, die in Bezug auf eine wirksame Kautionsabrede gelten. Verlangt der Vermieter mehr, als ihm vom Gesetz erlaubt ist, ist der Mieter nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Daher muss insbesondere darauf geachtet werden, dass die Kaution nicht mehr als drei Nettomieten betragen darf – auch eine zusätzliche Bürgschaft, wie sie häufig etwa bei der Vermietung an Studenten von deren Eltern verlangt wird, ist meistens nicht erlaubt.

Für den Fall, dass ein Mieter einzieht und dann doch keine weiteren Kautionsraten mehr zahlt wird der Vermieter im Gegenzug dadurch geschützt, dass er das Recht hat, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. 

Was ist nun zu beachten, wenn der Mieter dann irgendwann die Wohnung wieder gekündigt hat oder das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Vermieters endet? Der Mieter darf die Kaution nicht abwohnen, indem er die letzten Monate keine Miete mehr zahlt, weil er zum Beispiel denkt, dass er die Kaution ohnehin nicht vom Vermieter bekommen wird. Der Mieter muss also warten, bis die Wohnung zurückgegeben wurde. Entgegen landläufiger Meinung hat der Vermieter danach nicht generell sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzugeben. Der Vermieter hat eine „angemessene“ Zeit, sich zu überlegen, welche Forderungen er gegenüber dem Mieter geltend machen möchte. Das können, wie eingangs erwähnt, neben Schadensersatz auch noch in der Zukunft noch abzurechnende Nebenkosten sein.

Sollte der Mieter Schäden in der Wohnung hinterlassen haben, ist zu beachten, dass der Vermieter ab dem Moment der Rückgabe der Wohnung nur sechs Monate hat, seine Schadensersatzansprüche geltend zu machen; andernfalls verjähren diese Ansprüche. Durch ein schriftliches Fordern dieser Ansprüche gegenüber dem Mieter wird die Verjährung nicht unterbrochen, sondern es muss gegebenenfalls rechtzeitig Klage erhoben werden. 

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